Articles de cette rubrique

• 7 octobre 2007
  Quels sont les différents contrats ?

  Vous êtes le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui pour qui l’opération est réalisée et qui la finance. Votre implication et vos garanties seront différentes suivant le contrat signé ; le rôle et les obligations des professionnels ne seront pas les mêmes non plus.

  Certains contrats utilisés pour la construction d’une maison n’entrent pas dans le champ d’application du régime juridique du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), il s’agit notamment :

   du contrat d’architecte : l’architecte qui fournit le plan et a en règle générale une mission d’assistance du maître de l’ouvrage, ne se charge pas de l’exécution des travaux.

   du contrat d’entreprise : la construction d’une maison par plusieurs entreprises peut être réalisée en dehors du contrat de construction d’une maison individuelle à condition qu’aucune entreprise ne fournisse le plan et qu’aucune d’elles n’exécute l’ensemble des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

   du contrat de maîtrise d’œuvre : le maître d’œuvre est soit un professionnel non architecte qui prendra le nom de bureau d’études, économiste de la construction ou tout simplement maître d’œuvre, soit un architecte ou un agréé en architecture. Le maître d’œuvre peut concevoir le projet (c’est-à-dire établir les plans), élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et assister le maître de l’ouvrage dans ses relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires. Mais il ne se charge pas de l’exécution des travaux.



> Haut de page
• 6 octobre 2007
  Je fais construire ma maison avec quel type de contrat ?

  Cas 1.

  Je suis un particulier et je veux faire construire ma maison par un professionnel sur un terrain qui m’appartient et le constructeur me propose le plan ou a fait proposer le plan (notamment par un architecte, un bureau d’études…) ou a retoucher le plan que je lui ai proposé et se charge de la construction (l’entrepreneur général qui effectue la totalité des travaux, le constructeur de maisons préfabriquées industrielles lorsqu’il en effectue le montage). Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  Cas 2.

  Je suis un particulier et je veux faire construire ma maison par un professionnel sur un terrain qui m’appartient et le constructeur se charge de la construction d’après un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte : l’entrepreneur ne fournit pas lui-même le plan mais il s’adresse à un intermédiaire (ex. plan qui vous a été remis préalablement par un démarcheur de la société de construction). Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  Cas 3.

  Je suis un particulier et je veux faire construire ma maison par une entreprise de bâtiment sur un terrain qui m’appartient et l’entreprise fournit le plan directement ou indirectement et réalise une part, même minime, des travaux. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  L’entreprise de bâtiment devra donc vous fournir toutes les garanties intégrées dans ce contrat réglementé.

  Cas 4.

  Je suis un particulier et le constructeur commercialise des maisons préfabriquées dites « maisons en kit » (en général des maisons en bois). Il livre la maison et se charge de sa construction sur un terrain qui m’appartient. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  Le fait que dans le cadre des constructions en « kit », le maître d’ouvrage se réserve souvent une part importante des travaux ne constitue pas un obstacle à l’application de la législation sur les maisons individuelles. Les parties doivent tenir compte de cette circonstance dans le contrat et chiffrer les travaux à la charge du maître de l’ouvrage, ce coût n’étant pas plus difficile à fixer que dans le cadre d’une construction traditionnelle. La garantie d’achèvement due par l’entreprise ne portera que sur les travaux qu’elle se sera engagée à réaliser. Le contrat peut prévoir, en ce qui concerne les délais, que ceux-ci ne peuvent courir qu’à compter du jour où l’entreprise peut intervenir, si le maître d’ouvrage se réserve les fondations.

  + d’infos sur le contrat de construction de maison individuelle :  Le constructeur peut vous proposer une maison sur catalogue susceptible de diverses modifications ou une maison sur mesure, si vous le souhaitez.  Le constructeur a une mission globale de conception et d’exécution. Il se charge des formalités administratives et des études techniques.  Vous êtes de maitre de l’ouvrage. Vous pouvez suivre le chantier, sans toutefois intervenir directement auprès du personnel de l’entreprise. Votre seul interlocuteur est le constructeur ou la personne qu’il aura désignée comme chef de chantier. Dans ce type de contrat, il existe des garanties et assurances :  La garantie de livraison à prix et délais convenus est OBLIGATOIRE et doit être annexée au contrat (elle vous est fournie au plus tard à la date d’ouverture du chantier sous forme d’attestation nominative). Elle couvre, entre autres, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus.  L’assurance dommages-ouvrage doit être OBLIGATOIREMENT souscrite par le maître de l’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. ATTENTION si vous revendez votre maison dans les 10 années qui suivent la réception, l’acheteur bénéficie de vos garanties. Le contrat d’assurance dommages-ouvrage doit être remis à l’acheteur au moment de la vente (l’acte de vente précise de toute façon le nom de l’assureur et le numéro du contrat). En cas de revente de la maison, VOUS ETES PERSONNELLEMENT RESPONSABLE VIS-A-VIS DES ACQUEREURS SUCCESSIFS PENDANT LES 10 ANS QUI SUIVENT LA RECEPTION des travaux de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.  La garantie de paiement des sous-traitants : le constructeur de maisons individuelles a pour OBLIGATION de fournir à ses sous-traitants, sous peine de sanctions pénales, une garantie de paiement.  La garantie de remboursement qui N’EST PAS OBLIGATOIRE sauf si le constructeur souhaite recevoir des paiements avant le début de travaux (elle vous est fournie sous forme d’attestation nominative et doit être annexée au contrat).  La garantie de parfait achèvement implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception.  La garantie de bon fonctionnement couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception toutes les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction.  La garantie décennale implique que le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre.

  Cas 5.

  Je suis un particulier et je veux faire construire ma maison par un professionnel sur un terrain qui m’appartient et j’apporte moi-même un plan utilisable en l’état. Le constructeur se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  L’entreprise n’a pas de mission de conception, elle ne réalise pas les plans de l’ouvrage à construire. Attention : le recours a un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) excède 170 m² (articles R. 421-1-2 du Code de l’urbanisme).

  Pour résumer :  Le contrat de construction d’une maison individuelle AVEC ou SANS fourniture du plan est conclu entre vous et le constructeur. Il est obligatoirement ECRIT et spécifiquement REGLEMENTE : il comprend des documents et des dispositions qui vous protègent et qui ne peuvent en aucune façon être limitées ou écartées.  Dans tous les cas, lorsque vous signez un contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan, le constructeur doit justifier d’une GARANTIE DE LIVRAISON A PRIX ET DELAIS CONVENUS, donnée par un établissement financier ou une société d’assurance.

  Cas 6.

  Je me suis adressé à un professionnel autre qu’un constructeur (un architecte, un maître d’œuvre par exemple), et je lui ai confié la réalisation complète de la construction à partir du plan qu’il a établi sur un terrain qui m’appartient. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  Les contraintes de la loi de 1990 conduisent certains professionnels à tenter de s’en affranchir en utilisant de faux contrat de maîtrise d’œuvre. Ce détournement n’est pas sans risque car lorsqu’il y a requalification du contrat par le juge en CCMI, il y a risque de sanction civile (nullité du contrat) et de sanctions pénales (amende et peine d’emprisonnement) pour le professionnel.

  Exemples de requalification par le juge :  Cass. Civ. 3e – 20 juin 2001 : « Attendu que la société avait proposé au client un plan préétabli pour la construction projetée, que la convention incluant le coût des travaux et les honoraires de maîtrise d’œuvre était conclue pour un prix prédéterminé et qu’en raison des conditions dissuasives auxquelles était subordonnée la possibilité pour le maître de l’ouvrage de proposer d’autres entreprises, la société s’était réservée d’exécuter ou de faire exécuter les travaux convenus par les entreprises de son choix, la cour d’appel a, à bon droit, retenu la qualification de contrat de construction de maisons individuelles ».  Cass. Civ. 3e – 3 mai 2001 – n°99-20244 : La qualification de contrat de maison individuelle est retenue pour des contrats dans lesquels les maîtres d’œuvre, tout en offrant des prestations de conception de plans, se réservaient pour un prix forfaitaire, la coordination des entreprises et le choix des entreprises, en interdisant en fait, au maître de l’ouvrage de donner des ordres aux entreprises.

  Cas 7.

  Je me suis adressé à un professionnel autre qu’un constructeur et il se charge à lui seul des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, à partir des plans que je lui ai fournis sur un terrain qui m’appartient. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DE PLAN (loi de 1990).

  Cas 8.

  Je me suis adressé à un maître d’œuvre, à un bureau d’études ou à un économiste de la construction. J’ai fournit le plan ou j’ai confié sa réalisation au maître d’œuvre, architecte, le cas échéant, et il NE SE CHARGE PAS de la construction ou des travaux et NE CHOISIT PAS les entreprises à ma place. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC LUI UN CONTRAT DE MAITRISE D’ŒUVRE (si vous vous adressez à un architecte ou un agréé en architecture, vous signez avec lui un contrat d’architecte) MAIS ATTENTION :

  Le maître d’œuvre peut, en fonction de la mission que vous lui confiez, concevoir le projet, c’est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires. MAIS IL NE SE CHARGE PAS DE LA CONSTRUCTION OU DES TRAVAUX. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métiers (maçon, couvreur, électricien, plombier, menuisier…) : LE MAITRE D’ŒUVRE PEUT VOUS CONSEILLER DANS LE CHOIX DES ENTREPRISES, MAIS EN AUCUN CAS, LES SELECTIONNER A VOTRE PLACE.

  IL NE PEUT INTERVENIR EN VOTRE NOM, NI POUR VOTRE COMPTE, IL NE DOIT PAS AVOIR DE LIENS JURIDIQUES AVEC LES ENTREPRISES : c’est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide.

  EN PLUS DU CONTRAT DE MAITRISE D’ŒUVRE, VOUS SIGNEZ PLUSIEURS CONTRATS : un contrat d’entreprise ou marché de travaux, AVEC CHACUN DES CORPS DE METIERS QUI INTERVIENNENT et, le cas échéant, UN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DE PLAN AVEC L’ENTREPRISE QUI REALISE A ELLE SEULE LE GROS ŒUVRE, LE HORS D’EAU ET LE HORS D’AIR.

  Le maître d’œuvre ne pourra donc s’engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l’enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.

  SI CES DISPOSITIONS NE SONT PAS RESPECTEES, LE CONTRAT PEUT ETRE REQUALIFIE EN CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (loi de 1990) ET VOUS POURREZ DONC OBTENIR TOUTES LES GARANTIES DE CE CONTRAT (cf. cas 4 : + d’infos).

  J’ai signé un contrat de maîtrise d’œuvre, la garantie de livraison à prix et délais convenus est-elle prévue ?

  NON. Si vous passez plusieurs contrats d’entreprise (un avec chaque corps de métier) ou un contrat de maîtrise d’œuvre, la garantie de livraison à prix et délais convenus n’est pas prévue. SEULS LES CONTRATS DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC OU SANS FOURNITURE DU PLAN DISPOSENT D’UNE TELLE GARANTIE.

  Cas 9.

  Je fournis le plan et je fais appel à plusieurs entreprises ou corps de métiers. Quel contrat dois-je signer ?

  VOUS DEVEZ SIGNEZ AVEC CHACUN, UN CONTRAT D’ENTREPRISE, LOT PAR LOT MAIS ATTENTION :

  LE CONTRAT D’ENTREPRISE N’EST PAS REGLEMENTE. Les dispositions qui s’appliquent sont celles que vous aurez établies dans le contrat ; ce n’est que lorsque le contrat n’a rien prévu que certaines règles du Code civil s’imposent.

  Le contrat peut revêtir n’importe quelle forme : devis, échanges de lettres, marchés de travaux. Vous avez toutefois intérêt à demander un contrat écrit, qui indique clairement la nature et l’étendue de la mission confiée à l’entreprise.

  Vous devez être très attentif à l’ensemble des dispositions du contrat et en négocier chaque élément avec votre interlocuteur.



> Haut de page
• 5 octobre 2007
  Conclusion

  ATTENTION

  NE CONFONDEZ PAS… MAITRE D’OEUVRE ET CONSTRUCTEUR

   Vous devez signer un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan et non pas un contrat de maîtrise d’œuvre lorsque le même professionnel se charge du plan et d’une partie ou de l’ensemble des travaux de construction de la maison ; lorsque le professionnel vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou vous impose le choix de telle ou telle entreprise.

   SI VOUS FOURNISSEZ LE PLAN… Attention la réalisation du plan détermine la réussite de votre projet et nécessite des compétences. Vous ne devez pas utiliser un plan sans l’accord de son auteur. Celui-ci pourrait vous réclamer des honoraires.

  Contrat de construction de maison individuelle ou contrat de maîtrise d’œuvre…

  DES GARANTIES DIFFERENTES…

  Le CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : c’est un contrat réglementé.

  Avec le constructeur de maison individuelle qui vous construit une maison dont le plan (établi par lui-même) et le prix sont définis le jour de la signature du contrat :

   Vous n’avez qu’UN SEUL INTERLOCUTEUR avec lequel vous signez un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé et dont le contenu protecteur pour vous, est contrôlé par votre banquier.
   Vous bénéficiez d’un DELAI DE RETRACTATION de sept jours pour renoncer, le cas échéant, au contrat.
   Le COUT DE LA CONSTRUCTION EST CONNU dès la signature du contrat et garanti par le constructeur. L’échelonnement des paiements est le suivant :

  • 15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant, le montant du dépôt de garantie),
  • 25 % à l’achèvement des fondations,
  • 40 % à l’achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d’eau,
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
     Certains DOCUMENTS doivent être OBLIGATOIREMENT JOINTS :
  • la notice descriptive de la maison précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés et les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison (la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire) ;
  • l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
  • l’attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus ;
  • une notice d’information conforme à un modèle type ;
  • le plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage.

  Si l’un de ces documents n’est pas joint au contrat, ce dernier peut être annulé.

   Ce contrat peut être conclu sous CONDITIONS SUSPENSIVES :

  • d’acquisition du terrain ;
  • de l’obtention du permis de construire ;
  • de l’obtention des prêts ;
  • de l’obtention de l’assurance de dommages ;
  • de l’obtention de la garantie de livraison à prix et délai convenus.

  Lorsque ces diverses conditions ne sont pas réalisées dans le délai imparti par le contrat, ce dernier est considéré comme n’ayant jamais existé et aucune indemnité n’est due par l’une quelconque des parties (maître d’ouvrage ou constructeur).

   ET TRES IMPORTANT, le constructeur doit vous apporter :

  • La garantie de livraison à prix et délais convenus est OBLIGATOIRE et doit être annexée au contrat (elle vous est fournie au plus tard à la date d’ouverture du chantier sous forme d’attestation nominative). Elle couvre, entre autres, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus.
  • L’assurance dommages-ouvrage doit être OBLIGATOIREMENT souscrite par le maître de l’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier. Elle prend effet à la réception et couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale. ATTENTION si vous revendez votre maison dans les 10 années qui suivent la réception, l’acheteur bénéficie de vos garanties. Le contrat d’assurance dommages-ouvrage doit être remis à l’acheteur au moment de la vente (l’acte de vente précise de toute façon le nom de l’assureur et le numéro du contrat). En cas de revente de la maison, VOUS ETES PERSONNELLEMENT RESPONSABLE VIS-A-VIS DES ACQUEREURS SUCCESSIFS PENDANT LES 10 ANS QUI SUIVENT LA RECEPTION des travaux de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.
  • La garantie de paiement des sous-traitants : le constructeur de maisons individuelles a pour OBLIGATION de fournir à ses sous-traitants, sous peine de sanctions pénales, une garantie de paiement.
  • La garantie de remboursement qui N’EST PAS OBLIGATOIRE sauf si le constructeur souhaite recevoir des paiements avant le début de travaux (elle vous est fournie sous forme d’attestation nominative et doit être annexée au contrat).
  • La garantie de parfait achèvement implique que le constructeur s’engage à prendre en charge les désordres, quelles que soient leur nature et leur importance, signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception par le maître d’ouvrage par courrier en recommandé avec accusé de réception.
  • La garantie de bon fonctionnement couvre pendant une durée de deux ans à compter de la réception toutes les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction.
  • La garantie décennale implique que le constructeur est responsable durant 10 ans à partir de la réception de la maison, des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre.

  Avec le maître d’œuvre qui conçoit une maison à partir de vos souhaits et de vos possibilités mais qui ne se charge pas de la construction :

   Vous signez un CONTRAT NON REGLEMENTE : il vous faut donc être particulièrement vigilant pour sa rédaction.
   Vous traitez, par ailleurs, avec PLUSIEURS CORPS DE METIERS avec lesquels vous signez des contrats d’entreprise distincts.
   Le COUT DEFINITIF DU PROJET N’EST CONNU QUE LORSQUE TOUS LES CONTRATS D’ENTREPRISE SONT SIGNES. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.



> Haut de page