L’acquéreur passe un contrat avec un promoteur pour la construction d’un immeuble. La vente porte à la fois sur le terrain et la construction choisie sur plan. Le promoteur vendeur s’engage sur la consistance du bien futur.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, mais il conserve néanmoins jusqu’à l’achèvement de la construction les pouvoirs de maître d’ouvrage, il dirige donc les opérations de construction, est en rapport avec l’architecte et les entreprises de bâtiment.

L’acquéreur doit payer le prix de façon échelonnée pendant l’exécution des travaux en respectant des pourcentages fixés réglementairement. Le vendeur est tenu des garanties d’éviction, des vices apparents ou cachés, des défauts d’isolation phonique, des malfaçons. Il doit aussi, pour que l’acquéreur soit assuré de l’achèvement de la construction, justifier d’une garantie extrinsèque (caution, ...) ou intrinsèque (avoir suffisamment de fonds propres,…)

Procuration du terrain Un constructeur qui fournit le plan de la maison et procure « indirectement » le terrain peut conclure avec son client un contrat de construction de maison individuelle. En revanche, s’il procure ce terrain « directement » (c’est-à-dire s’il en est vendeur) il doit conclure une vente en l’état futur d’achèvement et non un contrat de construction de maison individuelle.

Un constructeur qui procure le terrain (directement ou indirectement) mais ne fournit pas le plan doit obligatoirement conclure une vente en l’état futur d’achèvement et non un contrat de construction de maison individuelle.

En d’autres termes, la vente en l’état futur d’achèvement s’impose lorsque : le constructeur vend un logement, des locaux mixtes ou une maison individuelle le terrain sur lequel la construction sera édifiée ; le constructeur s’engage à construire sur un terrain qu’il procure directement ou indirectement et ne fournit pas le plan.

Objet

Le vendeur (réservant) s’engage à réserver à l’acheteur (réservataire) un immeuble ou une partie d’immeuble (un appartement) dont il indique la consistance, la qualité de construction et le délai d’exécution. En contrepartie, l’acquéreur verse une somme d’argent, déposée sur un compte spécial.

Forme

Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. Il peut être rédigé sous seing privé, et souvent il est signé dans le bureau de vente. Il peut être pourtant conseillé de conclure un avant-contrat notarié en raison de l’important contentieux que suscite la question, et des conséquences pour le vendeur d’une clause oubliée ou trop imprécise.

Lorsque le contrat préliminaire est conclu sans notaire, le réservataire a une faculté de rétractation de sept jours suivant la notification du contrat par lettre recommandée AR. Le dépôt de garantie doit alors être restitué. En revanche, cette faculté n’existe pas si le contrat préliminaire est un acte authentique (c’est-à-dire notarié).

Le contrat préliminaire n’a cependant qu’un caractère général et prévisionnel. Le vendeur peut donc apporter quelques - légères - modifications au contrat initial. Le réservataire a, dans ce cas, le choix entre :
 acquérir aux nouvelles conditions (qui peuvent être, d’ailleurs, des améliorations) ;
 ou abandonner le projet et demander la restitution du dépôt de garantie (aux conditions précisées ci-dessus), avec, s’il peut justifier d’un abus de la part du vendeur, dommages-intérêts.

Forme et contenu

La vente en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être conclue par acte authentique et comporter :
 la description de l’immeuble ou de l’appartement vendu
 les caractéristiques techniques de l’immeuble
 le prix et les modalités de paiement. Les règles de révision pour le contrat préliminaire s’appliquent à la vente elle-même.
 le délai de livraison
 la garantie d’achèvement de l’immeuble (ouverture de crédit ou cautionnement) ou du remboursement des versements (engagement de remboursement des frais déboursés)
 les indications relatives au seul lot qui fait l’objet de la vente
 la mention, si le vendeur (le promoteur) a recours à un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, que l’acheteur a pu en prendre connaissance pour connaître les conditions financières de l’opération.
 la mention que le règlement de copropriété a été communiqué à l’acquéreur préalablement à la vente.

Ces trois derniers points figurent sous forme d’annexes au contrat.

Exécution des travaux

Pendant toute la durée des travaux, le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage.

Il est donc le seul à avoir des contacts avec le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs. Il peut donc les choisir négocier librement les marchés et procéder à la réception des travaux.

Il s’agit de pouvoirs importants, mais qui peuvent se révéler insuffisants si le vendeur doit effectuer des actes portant sur des parties communes, ou respecter des contraintes d’urbanisme ou autres prescriptions dont serait assorti le permis de construire, ou encore assurer la desserte des immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. C’est pourquoi la vente est souvent assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur afin que ce dernier puisse effectuer des actes de disposition sur le terrain ou les bâtiments.

Paiement du prix par l’acquéreur

Les sommes versées par l’acquéreur d’un logement ne peuvent, en aucun cas, excéder les pourcentages suivants :
 35 % à l’achèvement des fondations. Cet achèvement est certifié par un homme de l’art ;
 70 % à la mise hors d’eau, (la pose des toitures ou des terrasses après exécution de l’étanchéité) ;
 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde (5 %) est consigné en cas de non-conformité des travaux avec les prévisions du contrat.

Ces sommes sont exigibles par versements périodiques constants ou par versements successifs en fonction de l’avancement des travaux.

Si le contrat prévoit une pénalité pour retard dans les paiements, son taux ne peut excéder 1 % par mois.

Consignation du solde

A l’achèvement de l’immeuble, l’acquéreur ne règle « que » 95 % du prix s’il estime, lors de la mise à disposition du local, que l’immeuble n’est pas conforme aux prévisions du contrat. Les 5 % restants sont alors consignés.

Ces 5 % ne doivent pas être confondus avec ceux consignés lors de la signature du contrat préliminaire (cas de la vente conclue moins d’un an après sa signature) et qui s’imputent sur le premier versement.

La consignation évoquée ici n’est pas systématique, elle n’est possible qu’en cas de contestation relative à la conformité de l’immeuble. Elle garantit à l’acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.

La consignation n’est possible que si le défaut de conformité est bien réel. Dans le cas contraire, le vendeur n’est tenu de remettre les clés qu’en contrepartie du versement effectif du solde du prix. Un retard dans la livraison n’est, par exemple, pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde. Les modalités de consignation (lieu, date, ...) n’étant pas prévues par le code de la construction et de l’habitation, ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent :
 en l’absence d’accord entre l’acquéreur et le vendeur, la consignation s’effectue à la Caisse des Dépôts et des Consignations ;
 en cas d’accord entre les parties, la consignation peut s’effectuer devant le notaire qui a rédigé l’acte de vente.

Garanties d’achèvement et de remboursement

C’est certainement le dispositif le plus protecteur de l’acquéreur dans une vente en l’état futur d’achèvement : il le prémunit contre un arrêt de chantier avant achèvement de l’immeuble (exemple : liquidation judiciaire du vendeur).

Deux garanties coexistent :
 extrinsèque (dite aussi « bancaire » ou « financière ») : garantie fournie par une banque ou un établissement financier et garantissant l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur ;
 intrinsèque : simple garantie d’achèvement et qui résulte de l’existence de certaines conditions financières permettant de penser que l’opération sera menée à bonne fin.

La garantie extrinsèque est la plus protectrice de l’acquéreur puisqu’un organisme financier prendra en charge ou bien l’achèvement de l’immeuble ou bien le remboursement intégral des sommes versées. Mais elle est bien plus coûteuse que la garantie intrinsèque qui est, de ce fait, préférée des promoteurs.

La garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement

La garantie extrinsèque d’achèvement

Cette garantie est délivrée par un tiers à l’opération de construction : une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle. Elle prend la forme :
 soit d’une ouverture de crédit : l’établissement s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
 soit d’un cautionnement : la caution s’engage envers l’acquéreur (solidairement avec le vendeur) à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant n’est pas tenu comme un maître d’ouvrage de poursuivre les travaux jusqu’à leur achèvement, mais de fournir les financements nécessaires à cet achèvement.

Cette garantie bénéficie seulement aux acquéreurs. Elle sert à financer les travaux qui restent à accomplir Jusqu’à l’achèvement, et non ceux déjà faits et non payés. Elle ne peut davantage être utilisée pour réparer les malfaçons relevant des garanties des constructeurs. De même, la caution ne peut être appelée en cas de retard dans les travaux ; mais si la caution est elle-même fautive par exemple pour avoir trop tardé à financer l’achèvement de l’immeuble suite à la liquidation judiciaire du vendeur, elle peut être condamnée à verser des dommages-intérêts aux acquéreurs lésés.

La garantie extrinsèque de remboursement

Elle est, en pratique, plus rarement utilisée, les acquéreurs préférant souvent voir leur logement achevé plutôt que d’être remboursés.

Elle prend, également, la forme d’une caution qui s’engage, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement.

La résolution de la vente pour une toute autre cause exclut l’application de la garantie remboursement.

Il est possible de substituer en cours d’exécution du contrat l’une des deux garanties extrinsèques à l’autre (garantie d’achèvement à celle de remboursement ou inversement). Mais il faut que cette faculté ait été prévue dans le contrat de vente et notifiée à l’acquéreur. Les vendeurs ont tout intérêt à fournir au tout début de l’opération, la garantie de remboursement - moins coûteuse- et, à son terme, lui substituer celle d’achèvement.

La garantie intrinsèque d’achèvement

Le promoteur évitera d’avoir recours à un établissement de crédit pour fournir une garantie extrinsèque s’il réunit les conditions laissant présumer que l’opération peut arriver à son terme sans l’intervention d’un tiers.

Cette garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération tenant soit à l’état comparé du financement de l’opération et de l’avancement des constructions, soit à la qualité du vendeur.

Cinq situations (alternatives) et qui doivent exister au jour de la signature de la vente, dispensent le vendeur de délivrer une garantie extrinsèque et lui permettent d’offrir seulement une garantie intrinsèque :

1/ L’immeuble est hors d’eau et n’est pas grevé d’hypothèque ni de privilèges.

2/ Les fondations sont achevées (ce qui est certifié par un homme de l’art) et :
 soit le financement de l’immeuble est assuré à 75 % du prix de vente par le montant des ventes déjà conclues, ou par des crédits confirmés des banques (déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs) ;
 soit le financement de l’immeuble est assuré à 60 % du prix de vente dont 30 % de fonds propres du vendeur.

Dans cette hypothèse, le contrat doit préciser que l’acheteur connaît la teneur de cette garantie intrinsèque et que le vendeur doit pouvoir en apporter la preuve à tout moment à l’acquéreur (attestation du notaire ou de la banque).

3/ Pour les maisons individuelles vendues en l’état futur d’achèvement, il n’y a de garantie intrinsèque que si, les fondations achevées, les versements de l’acquéreur prévus au contrat n’excèdent pas :
  20 % à l’achèvement des fondations ;
  45 % à la mise hors d’eau ;
  85 % à l’achèvement de la maison, le solde étant consigné en cas de contestation sur la conformité.

La garantie consiste en l’espèce en I’« écrasement » de la grille de paiement. En cas de problème l’acquéreur pourra donc faire terminer les travaux sans que cela lui coûte plus cher que le prix initial puisque la partie de maison déjà édifiée vaudra davantage, dans cette hypothèse, que ce qui a déjà été versé ;

4/ La vente est faite soit par une société d’économie mixte (SEM) de construction, soit par une société dont une collectivité publique détient au moins 35 % du capital social ;

5/ La vente est réalisée par un organisme HLM.

La constatation de l’achèvement

La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble.

L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination.

L’achèvement doit être constaté par un homme de l’art (l’architecte) ou par un expert désigné par le tribunal, qui atteste la conformité des travaux au permis de construire.

La constatation de l’achèvement de l’ouvrage met fin aux garanties d’achèvement et de remboursement, mais ne présume ni de la conformité des travaux aux prévisions initiales, ni de la renonciation par l’acquéreur à son droit de faire jouer les garanties que lui doit par ailleurs le vendeur.